Продажа з/у 6,4 Га под ИЖС в г.о. Истра (деревня Чесноково) рядом с КП Резиденции Бенилюкс

Продажа земельного участка 6,4 Га под ИЖС и блокированную застройку в городском округе Истра рядом с КП Резиденции Бенилюкс

Локация: Московская область, городской округ Истра, вблизи д. Чесноково (Общиковское с/п).
Площадь: 64 230 кв. м (6,4 Га).
Кадастровый номер: 50:08:0050434:1.

Описание участка

Предлагается к продаже просторный земельный участок сельскохозяйственного назначения (переведен в соответствующую категорию для застройки), расположенный в живописном районе Подмосковья. Участок находится примерно в 50 метрах от д. Чесноково, что обеспечивает хорошую транспортную доступность и близость к развитой инфраструктуре Истринского района.

Участок имеет правильную форму, свободен от строений (объекты капитального строительства отсутствуют), что дает новый собственнику полную свободу для реализации архитектурных решений. Подъездные пути к участку имеются.

Разрешенное использование и параметры застройки

Участок расположен в территориальной зоне Ж-2 (Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами).

Основные виды разрешенного использования (ВРИ):

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — код 2.1.
• Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок) — код 2.2.
• Блокированная жилая застройка (таунхаусы) — код 2.3.
• Хранение автотранспорта — код 2.7.1.

Предельные параметры застройки (для основных ВРИ):

• Минимальная площадь участка под застройку: от 200 кв. м.
• Максимальный процент застройки: до 40% (для ИЖС и ЛПХ), до 59% (для блокированной застройки в 1 этаж).
• Этажность: разрешено строительство до 3-х надземных этажей.
• Минимальные отступы от границ участка: 3 метра.

Ключевые преимущества

1. Большая площадь: 6,4 Га позволяют реализовать как крупный индивидуальный проект (усадьба с парком), так и проект поселка блокированной застройки (таунхаусы).
2. Перспективная локация: Истринский район — одно из самых экологически чистых и престижных направлений Подмосковья.
3. Юридическая чистота: Градостроительный план выдан в феврале 2023 года Комитетом по архитектуре и градостроительству МО, подписан электронной подписью.
4. Отсутствие обременений: Объекты культурного наследия на участке отсутствуют.

Важная информация (Ограничения и нюансы)

1. Зона санитарной охраны: Участок попадает в зону санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Это накладывает особые требования на проектирование и строительство (в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02 и СП 2.1.4.2625-10).
2. Недропользование: В соответствии с законом «О недрах», перед началом строительства необходимо получить заключение Роснедр (Центрнедра) об отсутствии полезных ископаемых под участком.
3. Отсутствие проекта планировки: Проект планировки территории не утвержден, что дает свободу для планирования, но потребует самостоятельной разработки документации при разделе участка.
4. Коммуникации:
   • Газ: Техническая возможность есть. Ориентировочный источник — ГРС «Чесноково». Свободная мощность — 5 куб.м/час. Подключение возможно, но потребует соблюдения сроков (от 135 дней до 2 лет в зависимости от категории).
   • Электричество: Есть информация о близости ПС «Эра», но конкретные технические условия (ТУ) на участок не выданы. Мощность (12,81 МВА) указана ориентировочно по данным сайта сетевой компании. Подключение к электросетям требует отдельной проработки с ПАО «МОЭСК».
   • Водоснабжение и канализация: По информации ресурсоснабжающих организаций (МУП «Истринская теплосеть»), техническая возможность подключения к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения отсутствует. Это означает, что данные вопросы необходимо решать автономно (скважина, септик/станция биологической очистки).
   • Теплоснабжение: Подключение к центральным теплосетям также отсутствует (участок вне радиуса эффективного теплоснабжения).

Информация о газоснабжении земельного участка (6,4 Га)

Статус подключения

• Договор о подключении (технологическом присоединении) заключён
  № 00/262-К0337-23 от 03.08.2023 с АО «Мособлгаз».
• Технические условия (ТУ) получены и действуют до 03.02.2027 (срок продлён дополнительным соглашением №2).
• Подключение осуществляется по стандартизированному тарифу (не индивидуальный проект).

Сроки

• Крайний срок выполнения всех мероприятий по подключению и пуску газа – 03 февраля 2027 года (включительно).
• Это означает, что к этой дате газ должен быть подведён к границе участка и запущен.

Мощность и параметры газа

• Максимальный часовой расход газа – 236,26 м³/ч (для котельной).
• Перспектива увеличения – до 448,89 м³/ч (потенциально можно расширить).
• Давление в точке подключения:
  • максимальное – 0,6 МПа (высокое давление),
  • фактическое (расчётное) – 0,5 МПа.
• Точка подключения находится на границе земельного участка (кадастровый номер 50:08:0050434:1).

Распределение обязательств между сторонами

Исполнитель (АО «Мособлгаз») обязуется:

• Спроектировать и построить газопровод от существующей сети (высокого давления) до границы вашего участка.
  • Протяжённость нового газопровода – 25,5 м, диаметр – 110 мм, материал – полиэтилен, прокладка – подземная.
• Построить отключающее устройство на границе сетей.
• Получить все необходимые разрешения и оформить охранные зоны.

Заявитель (собственник участка) обязуется:

• Спроектировать и построить сеть газопотребления от точки подключения до газоиспользующего оборудования (в пределах своего участка).
• Установить блочно-модульную котельную (именно такой объект указан в последнем дополнительном соглашении).
• Обеспечить котельную газовым оборудованием, приборами учёта, вентиляцией, дымоходами и т.п. в соответствии с ТУ.
• При необходимости построить пункт редуцирования газа (для снижения давления с 0,6 до требуемого для оборудования).

Финансовые условия (на июнь 2026 года)

• Общая плата за подключение (с учётом повышения НДС до 22% с 2026 года) составляет 350 252,12 руб., в т.ч. НДС 22% – 63 160,22 руб.
• Уже оплачено заявителем – 253 438,18 руб. (в рамках предыдущих этапов).
• Остаток к доплате – 96 813,94 руб. (согласно ДС №3 этот остаток необходимо внести в течение 15 рабочих дней после подписания соглашения, но это условие может быть пересмотрено при продаже).

График платежей (общий):

• 25% – в течение 11 рабочих дней с даты договора (уже уплачено);
• 25% – в течение 3 месяцев;
• 35% – в течение 1 года;
• 15% – в течение 11 рабочих дней после подписания акта о подключении.

Важные нюансы для покупателя

1. Договор действует – все обязательства переходят к новому собственнику участка (как правопреемнику).
2. Срок действия ТУ – до 03.02.2027. Если к этой дате подключение не будет завершено, потребуется новое продление (возможно, с дополнительными затратами).
3. Строительство внутреннего газопровода и установка котельной – это обязанность собственника, она не включена в плату за подключение и требует отдельного проектирования и затрат.
4. Газ высокого давления – для использования в бытовых целях необходимо установить шкафной регуляторный пункт (ГРПШ) или аналогичное редуцирующее устройство.
5. Подключение уже частично оплачено – это существенное преимущество: новый владелец не будет платить всю сумму с нуля, а лишь доплатит остаток (при условии, что продавец передаёт все права по договору).

Информация об электроснабжении земельного участка (6,4 Га)

Статус подключения

• Технологическое присоединение выполнено (договор № 38‑22‑303‑76292(273417) от 20.07.2022).
• Технические условия (ТУ) выполнены в полном объёме (акт проверки от 05.05.2023).
• Объект допущен в эксплуатацию Ростехнадзором (акт осмотра № А‑210/50‑25905‑20562‑0723 от 17.07.2023).
• Сетевая организация – ПАО «Россети Московский регион» (филиал «Западные электрические сети», Истринский РЭС).

Мощность и параметры

• Максимальная мощность (всего) – 600 кВт.
  • в т.ч. вновь присоединяемая – 585 кВт;
  • ранее присоединённая (существующая) – 15 кВт.
• Категория надёжности электроснабжения – третья (допускается перерыв в питании на время ремонта, но не более 1 суток).
• Уровень напряжения – 10 кВ (точка присоединения на высоковольтной линии).
• Трансформаторная подстанция – КТПн № 3910 с трансформатором мощностью 630 кВА (находится в собственности/эксплуатации заявителя).

Точка присоединения:

• ПС 220 кВ «Слобода» № 836, фидер 19.
• Место крепления контактов проводов – опора № 106 ВЛ‑10 кВ.
• От опоры до границы участка проложена ВЛ‑10 кВ (СИП‑3, 1×70, L=10 м).

Распределение ответственности (границы балансовой принадлежности)

На балансе сетевой организации (ПАО «Россети»)	На балансе заявителя (собственника участка)
Опора № 106, ВЛ‑10 кВ (направлением к КТПн № 3910), прибор учёта РиМ 384.02	ВЛ‑10 кВ от прибора учёта до КТПн № 3910; сама КТПн № 3910 с трансформатором 630 кВА

Граница ответственности проходит по месту крепления контактов проводов ответвления на опоре № 106 (заявитель обслуживает свою линию и подстанцию).

Учёт электроэнергии

• Прибор учёта установлен – счётчик РиМ 384.02 (зав. № Master 030150), класс точности 0,5S, напряжение 10 000 В.
• Поверка действует до 20.04.2032.
• Важно: при первичной проверке (05.05.2023) счётчик не был допущен в эксплуатацию из‑за отсутствия напряжения на объекте. Однако более поздний акт Ростехнадзора (17.07.2023) подтверждает допуск всей электроустановки в эксплуатацию, что предполагает, что напряжение подано и учёт должен быть введён. Для полной уверенности рекомендуется уточнить у продавца факт повторного допуска счётчика.
• На счётчике установлены пломбы сетевой организации.

Защита и безопасность

• Защиты на фидере 19 ПС 836 выполнены на микропроцессорном устройстве SPAC‑801.01 (ток срабатывания МТЗ 400 А, выдержка 0,6 с).
• В КТПн № 3910 установлены предохранители ПКТ‑102‑10‑50‑12,5‑У3.
• Ответственный за электрохозяйство назначен (главный инженер Храмчихин И.А., проверка знаний V группа до и выше 1000 В).
• Эксплуатация объекта осуществляется по договору с ООО «Энергогарант».

Плюсы для покупателя

1. Электричество уже подведено – не нужно проходить длительную процедуру технологического присоединения с нуля.
2. Мощность 600 кВт – достаточно для обеспечения крупного жилого комплекса, производства или коммерческого объекта.
3. Наличие собственной КТП 630 кВА – это капитальное сооружение, которое остаётся на балансе собственника и позволяет гибко управлять энергоснабжением.
4. Необходимость оформления договора энергоснабжения – после допуска счётчика нужно заключить договор с гарантирующим поставщиком (это стандартная процедура).
5. Обслуживание линии от опоры № 106 до КТП и самой подстанции – обязанность собственника участка.